Компания «Интеко» инициировала расторжение инвестиционного контракта на строительство жилых домов в московском районе Молжаниново. На двух участках - 148,6 га по Ленинградскому шоссе и 76,5 га по Международному шоссе – компания собиралась построить до 1,5 млн жилой и коммерческой недвижимости. И вот что я по этому поводу думаю.

По поводу разрыва этого инвестконтракта возбудились все: участники рынка, журналисты, аналитики и политики. Выдвигается несколько версий причин этого решения Батуриной.

Версию №1, самую нелепую, озвучила собственная пресс-служба «Интеко»: мол, «планируемая к застройке территория не была освобождена от прав на нее третьих лиц, а обязательство учесть их интересы не было четко прописано в документах». Видимо, компании «Интеко» понадобилось пять лет, чтобы понять: на территории района есть 8 деревень, жителей которых надо куда-то деть, чтобы что-то построить.

Интернет-газета «Взгляд» приводит очень аргументированный ответ на эту версию представителя одной московской строительной компании: «Даже очень сильно огрубляя подсчет, получается примерно следующее: себестоимость жилья эконом-класса не превышает 600–800 долларов за метр. Почти миллион «квадратов» будут продаваться дороже в 2–3 раза. Даже если каждой семье предоставить в 10 раз большие площади в качестве компенсации, то эти затраты не превысят и сотой доли прибыли компании-застройщика».

В общем, понятно, что трактовка интековской пресс-службы – более или менее пристойная отговорка.

Версия №2, близкая сторонникам Немцова, гласит, что Батурина выводит активы из Москвы, где не сегодня-завтра появится новый градоначальник, а саму госпожу миллиардершу начнут потихоньку раскулачивать. Но, во-первых, 200 с лишним гектаров молжаниновской земли – далеко не самый лакомый актив «Интеко». Если быть точным – это и не актив вовсе, а скорее пассив: без миллиардных вложений он представляет собой сплошную обузу. Ведь не в собственности же эта земля у г-жи Батуриной!

Наконец, версию №3 высказал в интервью «Коммерсанту» президент компании «Лидер» Владимир Воронин. По его оценке, требуемый объем инвестиций в Молжаниново - 1,35 млрд долларов (без учета затрат на инфраструктуру) из расчета 900 долларов за 1 кв. м. «Сегодня найти инвестиции такого объема даже для «Интеко» крайне сложно», — утверждает он. Согласимся: «сегодня» найти такие объемы финансирования действительно непросто, но в течение 3—4 лет «Интеко» вполне могла бы привлечь даже куда большие кредиты под реальный проект, не говоря уж о соинвестировании.

Мне представляется, что ситуация намного проще. Батурина сделала то, о чем мечтают почти все столичные девелоперы, имеющие инвестиционные контракты с правительством Москвы: она вышла из игры и наверняка получит компенсацию своих расходов. Сама компенсация невелика: в 2004 году она приобрела право застройки Молжанинова на аукционе за 5,05 млн долларов. Можно не сомневаться, что на эту сумму город с ней рассчитается. Кстати, многие девелоперы были бы рады выйти из проектов и за половину суммы, затраченной на аукционе.

Некоторые издания высказывают предположения, что «Интеко» может рассчитывать также на компенсацию затрат на создание проекта планировки (оцениваются в пределах 30-60 миллионов долларов). Но это было бы уже верхом неприличия в данной ситуации: по крайней мере, ни один московский девелопер о подобном чуде даже не мечтает. В конце концов, проект планировки сам по себе является товаром и может быть продан следующему инвестору. Правда, неизвестно когда.

Есть еще один принципиальный момент в этой истории.

Федеральная налоговая служба всерьез взялась за борьбу с продавцами квартир, которые занижали цену недвижимости в документах, чтобы сэкономить на налогах. Претензии с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог стали приходить все чаще. Эксперты советуют покаяться и заплатить, чтобы ненароком не попасть в тюрьму.

Физические лица, отразившие в декларациях не весь доход от продажи квартиры, начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог, сообщили "Интерфаксу" источники на рынке недвижимости.

Эту информацию подтвердил глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов и представители нескольких агентств недвижимости.

Это не акция

В настоящее время многие продавцы, не желая платить налог с доходов, полученных от продажи квартиры, указывают в договоре стоимость ниже реальной. Как правило, в договоре купли-продажи и в налоговой декларации указывается сумма до 1 млн рублей, поскольку Налоговый кодекс (НК) РФ дает физлицам право не платить налог с такого дохода от продажи недвижимости.

По словам главы ФНС, налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи. "Это обычная контрольная работа, просто сейчас это стало лучше получаться", - сказал он "Интерфакс-АФИ".

"Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал?", - пояснил М.Мокрецов.

Такую работу проводят все регионы в рабочем порядке, добавил представитель ФНС.

Агентства недвижимости "МИАН", "Миэль" и "Инком" в беседе с "Интерфакс-Недвижимость" подтвердили, что налоговые органы активизировали работу с продавцами квартир, в частности, в Москве.

"Действительно, участились случаи претензий налоговых органов и возбуждения уголовных дел по факту сокрытия налогов", - сказал представитель одного из крупнейших агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным.

Президент агентства недвижимости "Хирш-Россия" Феликс Альберт заявил, что информация о рассылке уведомлений продавцам московских квартир циркулирует в риелторском сообществе.

"Понятно, что до определенного времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден", - подчеркнул Ф.Альберт.

По его мнению, когда средняя цена квартиры в Москве составляла 1,5 млн рублей, а в договоре указывалась сумма до 1 млн рублей, то это еще могло быть оправдано, например, срочностью сделки. "Но когда средняя цена на рынке - 8 млн рублей, то 1 млн рублей в договоре, скорее всего, неправда", - считает он.

О неуплате говорят расписки

В соответствии с НК РФ обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее 3 лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн рублей.

"Именно эта категория физических лиц подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жилье для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трех лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли", - говорится в ответе ФНС на запрос "Интерфакс-АФИ".

]]> http://www.gns-r.com/nalogovaya-oxota-na-prodavcov-kvartir/feed/ 986 http://www.gns-r.com/v-2010-godu-17-vsego-socialnogo-zhilya-v-gorode-budet-stroitsya-v-sao/ http://www.gns-r.com/v-2010-godu-17-vsego-socialnogo-zhilya-v-gorode-budet-stroitsya-v-sao/#comments Sat, 06 Jun 2009 22:43:16 +0000 admin http://www.gns-r.com/v-2010-godu-17-vsego-socialnogo-zhilya-v-gorode-budet-stroitsya-v-sao/

В условиях кризиса многие планы властей остались лишь на бумаге, но север столицы строится: реализуется проект "Большая Ленинградка", не останавливается жилищное строительство, продолжается снос ветхих пятиэтажек. О ближайших планах по развитию северного округа Москвы в интервью "Интерфаксу" рассказал префект САО Олег Митволь.

Олег Львович, как сильно кризис отразился на жилищном строительстве в САО? Сколько будет введено жилья в этом году?

В этом году у нас было запланировано ввести в эксплуатацию 33 жилых дома общей площадью 376,4 тыс. кв. м. Но в связи с кризисом бюджет города в середине года был секвестрирован, и эти показатели были уменьшены. В результате у нас планируется ввести 19 жилых домов площадью 314,9 тыс. кв. м. За 9 месяцев этого года у нас построено и введено в эксплуатацию уже 10 жилых домов из 19 общей площадью 171 тыс. кв. м. В том числе три коммерческих жилых дома площадью 113,4 тыс. кв. м и 16 коттеджей для многодетных семей в районе Хорошевский. Таким образом, до конца года нам осталось ввести 9 жилых домов площадью 143,9 тыс. кв. метров, и мы надеемся, что эти планы будут выполнены.

По планам было 33 дома, после оптимизации осталось 19. Что пострадало в большей степени, коммерческое или социальное жилье?

В большей степени у нас, конечно, пострадало коммерческое жилье. Из 19 домов у нас только 7 коммерческих. Во второй половине года кризис очень жестко стал бить по инвестору, поэтому планы по строительству социальных домов остались прежними, а строительство коммерческого жилья сократилось.

Изменится ли ситуация в 2010 году?

На 2010 год у нас в плане строительство 16 жилых домов общей площадью 211,4 тыс. кв. м. Из них всего три дома под коммерческую реализацию. Таким образом, программа строительства жилья будет снова сокращена. Но при этом опять же за счет минимального количества коммерческого строительства.

Как у вас продвигается снос ветхих пятиэтажек в округе? Недавно главный архитектор города сказал, что на севере самый крупный объем таких домов.

Да, действительно у нас огромное количество пятиэтажного фонда первого периода индустриализации. Изначально в округе было 338 таких зданий общей площадью 1 млн 511 тыс. 500 кв. метров.

Это, наверное, один из самых больших объемов по городу?

Конечно. На сегодняшний день снесено 244 здания площадью 1 млн 104 тыс. 500 кв. метров. Это 73% от общего объема сносимых пятиэтажек по округу.

В этом году сколько будет снесено?

В этом году у нас был запланирован снос 37 таких домов. Если посмотреть динамику, то в 2008 году мы снесли 26 ветхих пятиэтажек, в этом, как я уже говорил, будет снесены 37 домов, в 2010 мы снесем 29 пятиэтажек, в 2011 - 22 и в 2012 -27. Таким образом, к 2012 году мы надеемся полностью избавиться от пятиэтажного фонда первого периода индустриализации. Сейчас у нас программа сноса завершена в микрорайоне 1-20 района Аэропорт, в микрорайонах 1,2,3,4,9 района Бескудниковский, в микрорайоне 13 района Западное Дегунино, а также в микрорайонах 18, 19, 95 района Коптево. В этом году будет завершен снос пятиэтажек в районе Западное Дегунино, микрорайон 10А и в районе Коптево - микрорайон 119.

Сколько в этом году уже снесено?

На данный момент снесено 24 пятиэтажки площадью 109,8 тыс. кв. м. До конца года необходимо снести еще 14. Пока мы идем в соответствии с графиком, и надеемся, что все будет снесено в срок. Во всяком случае, эту программу, несмотря на кризис, мы даже не приостанавливали.

Олег Львович, какая сейчас очередь в округе на улучшение жилищных условий?

На сегодняшний день 15 тыс. 13 семей нашего округа нуждаются в улучшении жилищных условий, при общем населении округа почти 1 млн 200 тыс. человек. Если посмотреть динамику уменьшения очереди, то в 2005 году в очереди стояло более 20 тыс. семей.

Новый многофункциональный общественный центр строится в Юго-Восточном административном округе города Москвы на территории завода ОАО «Вторчермет». Об этом сообщил префект Юго-Восточного округа Владимир Зотов.

«В состав торгового центра войдут гипермаркет АШАН, многозальный кинотеатр, зоны кафе и ресторанов быстрого обслуживания, а также объекты сферы обслуживания (предприятия химчистки, ремонта обуви, ремонта бытовой техники, отделение Сбербанка)», - рассказал Владимир Зотов.

Как рассказали ГдеЭтотДом.РУ в префектуре округа, основным преимуществом нового многофункционального центра станут 250 магазинов, которые будут расположены внутри. Проектом центра также предусмотрено обустройство двухуровневой подземной парковки более чем на 3,5 тысячи парковочных мест для автотранспорта посетителей.

На сегодняшний день в Юго-Восточном административном округе работают 3737 предприятий потребительского рынка и услуг, которые включают 12 рынков, 28 торговых комплексов, 512 предприятий общественного питания 1986 предприятий стационарной розничной торговли и др.

С 2007 по 2009 года в округе открыто 382 стационарных предприятия торговли. Как и в предыдущие годы, продолжилось развитие предприятий различных сетевых структур, таких как «Билла», «Пятерочка», «Копейка» и другие. За прошедший период на территории ЮВАО был открыт торгово-развлекательный центр «Мариэль» в Марьино, строительный гипермаркет «Квадратный метр» в Южнопортовом районе, тогово-складской комплекс «Альянс» в Лефортово. 37 объектов сети быстрого питания («Япошка-сити», «Крошка-картошка», «Шоколадница» и др.) было открыто за этот период, что на 2% выше запланированного.

«В целом, с учетом прогнозных оценок Программа развития потребительского рынка и услуг за период 2007-2009 гг. в округе будет выполнена в полном объеме. На период 2010-2012 гг. предусмотрено открыть 355 предприятий потребительского рынка и услуг», - добавил префект ЮВАО Владимир Зотов.

-----------------------

До половины уже реструктурированных ипотечных кредитов могут быть в следующем году переданы дочерней структуре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для повторной реструктуризации, решил наблюдательный совет АИЖК. Действующей программой помощи воспользовались около 30 тыс. заемщиков, материально пострадавших от кризиса, но в целом положение не слишком улучшилось — в суды подано более 20 тыс. исков в связи с неплатежами по ипотечным кредитам.

Как пишет Коммерсантъ, наблюдательный совет АИЖК одобрил новый механизм реструктуризации ипотеки для тех заемщиков, кому не помогла действующая программа реструктуризации, сроки которой истекают в ближайшие месяцы.

По программе реструктуризации ипотечных кредитов АИЖК, действующей до конца 2009 года, заемщику, материально пострадавшему от кризиса, предоставляется льготный период погашения на 12 месяцев, в течение этого времени он выплачивает аннуитетные платежи по ипотеке за счет предоставленного Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, дочерняя структура АИЖК) или банком стабилизационного кредита. Сам заемщик в это время платит только проценты по стабилизационному займу. Под критерии участника программы, по оценкам участников рынка, подпадает 10-15% проблемных ипотечных заемщиков.

Повторная помощь ипотечным заемщикам будет оказываться в двух вариантах. Первый вариант — это повторная реструктуризация кредита на льготных условиях, без увеличения суммы задолженности заемщика, которая будет применяться для социально уязвимых категорий должников. Банк, выдавший кредит, в обмен на его реструктуризацию получит облигации АИЖК.

Второй вариант помощи — выкуп у банка ипотечных квартир, по которым уже идут судебные разбирательства. Это жилье будет передаваться на льготных условиях муниципалитетам, которые, в свою очередь, будут предоставлять заемщику другое жилье из маневренного фонда.

Новых вливаний от государства программа повторной реструктуризации не потребует — на нее пойдут уже зарезервированные АИЖК 30 млрд рублей.

На данный момент программой реструктуризации воспользовалось более 30 тыс. ипотечных заемщиков, или 2-5% всей ипотеки по стране. «Но по сопоставимому объему ипотечных кредитов реструктуризации не было, и более чем к 20 тыс. ипотечных должников уже поданы иски в связи с неплатежами»,— говорит гендиректор АРИЖК Андрей Языков. По его словам, в конце 2009 — начале 2010 года, когда действие программы реструктуризации помощи закончится, банки неизбежно столкнутся с проблемой «невосстановления заемщика». «Банки значительно увеличат объем исков к ипотечным заемщикам»,— прогнозирует Андрей Языков.

Для заемщиков, которые по объективным причинам не смогли восстановить платежеспособность, АРИЖК и планирует запустить новую программу поддержки. Потенциальный объем повторной реструктуризации, по оценкам АРИЖК, составит около 15 тыс. кредитов. Кроме того, АРИЖК рассчитывает выкупить порядка 2 тыс. ипотечных квартир, по которым поданы иски.

-----------------------

Какие меры готовит правительство Москвы для борьбы с пробками на дорогах? Может ли город, применяя антигололедные реагенты, оставаться чистым? На эти и другие вопросы ответил в ходе "Делового завтрака" в "РГ" руководитель департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин.

Нужна помощь центра

Российская газета: Леонид Арнольдович! Пробки в Москве настолько парализуют движение, что дальше, уже ехать некуда. Понимают ли столичные власти, что нужны неотложные меры?

Леонид Бочин: Давайте взглянем, насколько забиты стоящими машинами все основные магистрали и вспомогательные улицы города. Убрать бы их - и сразу свободнее станет движение! Причем авто стоят прямо на проезжей части, а многие - даже на тротуарах. Что может сделать город в этой ситуации? Иногда машины вывозят эвакуаторы, если, например, нужно расчистить проезд для крупного сановника. За несанкционированную парковку инспектора ГИБДД почти не штрафуют. Да и кого испугаешь мизерным штрафом при цене парковочного места на час в центре города чуть ли не выше этого штрафа? Еще 7-8 лет назад правительство Москвы выступило с законодательной инициативой внесения поправок в Кодекс РФ об административных правонарушениях, чтобы увеличить размер штрафов за парковку на проезжей части. С тех пор мы настырно ежегодно выходим в Госдуму с этими поправками, а воз и ныне там. Транспортный поток в час пик пробирается по единственной оставшейся свободной полосе.

Полную версию беседы читайте только на сайте

Количество машин в столице также можно уменьшить, обеспечив приоритет на дороге общественному транспорту. На Волоколамке для него специально создана первая выделенная полоса. Но частники и на ней упорно вливаются в ряды автобусов и троллейбусов, затрудняя их движение. Задержанные инспектором ГИБДД, они откупаются небольшим штрафом и назавтра все повторяется. Убежден, что пока не появится жесткая норма в административном кодексе - с крупными штрафами до миллиона рублей для всех машин, заезжающих на полосу общественного транспорта, включая авто с мигалками чиновников всех рангов и милиции, автобусы и такси не станут альтернативой легковушкам.

РГ: Россия - огромная страна, а такой мегаполис, как Москва - единственный на ее территории. Почему же федеральные законы, регулирующие транспортное движение, у нас одинаковы и для города с 4 миллионами авто, и для райцентра с его двумя десятками тысяч машин?

Бочин: Я говорю об этом на протяжении всех 12 лет своей работы! В законодательстве должны быть более тонкие механизмы. Нельзя работать, ориентируясь на температуру в среднем по больнице. Есть в Градостроительном кодексе РФ города-миллионники, значит, для них должны быть одни правила, а для тех, где население поменьше - другие, с учетом их специфики. Но пока, к сожалению, в Госдуме с гордостью говорят: мы приняли несколько сотен законов. А какие из них работают, а какие нет и почему, неважно.

РГ: Вы пытались изменить ситуацию?

Бочин: Да, но безуспешно.

РГ: А почему не принять административные меры на уровне города- пусть непопулярные, как делается в других городах мира. Например, запретить въезд в центр.

Бочин: Грузовикам въезд в пределы Третьего транспортного кольца уже ограничен.

РГ: Значит, пора вводить административный запрет, касающийся и легковых машин. Почему бы, например, не попробовать разрешить один день ездить по городу машинам с четными номерами, а другой - с нечетными?

Бочин: Согласен, что вопрос заслуживает обсуждения. Но попробуй Москва пойти на это, как снова все упрется в федеральные правила дорожного движения. И если полтора миллиона автовладельцев подадут в суд, отстаивая свое право на свободу передвижения, то решение суда не трудно предугадать.