Новости московской недвижимости

Компания «Интеко» инициировала расторжение инвестиционного контракта на строительство жилых домов в московском районе Молжаниново. На двух участках - 148,6 га по Ленинградскому шоссе и 76,5 га по Международному шоссе – компания собиралась построить до 1,5 млн жилой и коммерческой недвижимости. И вот что я по этому поводу думаю.

По поводу разрыва этого инвестконтракта возбудились все: участники рынка, журналисты, аналитики и политики. Выдвигается несколько версий причин этого решения Батуриной.

Версию №1, самую нелепую, озвучила собственная пресс-служба «Интеко»: мол, «планируемая к застройке территория не была освобождена от прав на нее третьих лиц, а обязательство учесть их интересы не было четко прописано в документах». Видимо, компании «Интеко» понадобилось пять лет, чтобы понять: на территории района есть 8 деревень, жителей которых надо куда-то деть, чтобы что-то построить.

Интернет-газета «Взгляд» приводит очень аргументированный ответ на эту версию представителя одной московской строительной компании: «Даже очень сильно огрубляя подсчет, получается примерно следующее: себестоимость жилья эконом-класса не превышает 600–800 долларов за метр. Почти миллион «квадратов» будут продаваться дороже в 2–3 раза. Даже если каждой семье предоставить в 10 раз большие площади в качестве компенсации, то эти затраты не превысят и сотой доли прибыли компании-застройщика».

В общем, понятно, что трактовка интековской пресс-службы – более или менее пристойная отговорка.

Версия №2, близкая сторонникам Немцова, гласит, что Батурина выводит активы из Москвы, где не сегодня-завтра появится новый градоначальник, а саму госпожу миллиардершу начнут потихоньку раскулачивать. Но, во-первых, 200 с лишним гектаров молжаниновской земли – далеко не самый лакомый актив «Интеко». Если быть точным – это и не актив вовсе, а скорее пассив: без миллиардных вложений он представляет собой сплошную обузу. Ведь не в собственности же эта земля у г-жи Батуриной!

Наконец, версию №3 высказал в интервью «Коммерсанту» президент компании «Лидер» Владимир Воронин. По его оценке, требуемый объем инвестиций в Молжаниново - 1,35 млрд долларов (без учета затрат на инфраструктуру) из расчета 900 долларов за 1 кв. м. «Сегодня найти инвестиции такого объема даже для «Интеко» крайне сложно», — утверждает он. Согласимся: «сегодня» найти такие объемы финансирования действительно непросто, но в течение 3—4 лет «Интеко» вполне могла бы привлечь даже куда большие кредиты под реальный проект, не говоря уж о соинвестировании.

Мне представляется, что ситуация намного проще. Батурина сделала то, о чем мечтают почти все столичные девелоперы, имеющие инвестиционные контракты с правительством Москвы: она вышла из игры и наверняка получит компенсацию своих расходов. Сама компенсация невелика: в 2004 году она приобрела право застройки Молжанинова на аукционе за 5,05 млн долларов. Можно не сомневаться, что на эту сумму город с ней рассчитается. Кстати, многие девелоперы были бы рады выйти из проектов и за половину суммы, затраченной на аукционе.

Некоторые издания высказывают предположения, что «Интеко» может рассчитывать также на компенсацию затрат на создание проекта планировки (оцениваются в пределах 30-60 миллионов долларов). Но это было бы уже верхом неприличия в данной ситуации: по крайней мере, ни один московский девелопер о подобном чуде даже не мечтает. В конце концов, проект планировки сам по себе является товаром и может быть продан следующему инвестору. Правда, неизвестно когда.

Есть еще один принципиальный момент в этой истории.

В условиях кризиса многие планы властей остались лишь на бумаге, но север столицы строится: реализуется проект "Большая Ленинградка", не останавливается жилищное строительство, продолжается снос ветхих пятиэтажек. О ближайших планах по развитию северного округа Москвы в интервью "Интерфаксу" рассказал префект САО Олег Митволь.

Олег Львович, как сильно кризис отразился на жилищном строительстве в САО? Сколько будет введено жилья в этом году?

В этом году у нас было запланировано ввести в эксплуатацию 33 жилых дома общей площадью 376,4 тыс. кв. м. Но в связи с кризисом бюджет города в середине года был секвестрирован, и эти показатели были уменьшены. В результате у нас планируется ввести 19 жилых домов площадью 314,9 тыс. кв. м. За 9 месяцев этого года у нас построено и введено в эксплуатацию уже 10 жилых домов из 19 общей площадью 171 тыс. кв. м. В том числе три коммерческих жилых дома площадью 113,4 тыс. кв. м и 16 коттеджей для многодетных семей в районе Хорошевский. Таким образом, до конца года нам осталось ввести 9 жилых домов площадью 143,9 тыс. кв. метров, и мы надеемся, что эти планы будут выполнены.

По планам было 33 дома, после оптимизации осталось 19. Что пострадало в большей степени, коммерческое или социальное жилье?

В большей степени у нас, конечно, пострадало коммерческое жилье. Из 19 домов у нас только 7 коммерческих. Во второй половине года кризис очень жестко стал бить по инвестору, поэтому планы по строительству социальных домов остались прежними, а строительство коммерческого жилья сократилось.

Изменится ли ситуация в 2010 году?

На 2010 год у нас в плане строительство 16 жилых домов общей площадью 211,4 тыс. кв. м. Из них всего три дома под коммерческую реализацию. Таким образом, программа строительства жилья будет снова сокращена. Но при этом опять же за счет минимального количества коммерческого строительства.

Как у вас продвигается снос ветхих пятиэтажек в округе? Недавно главный архитектор города сказал, что на севере самый крупный объем таких домов.

Да, действительно у нас огромное количество пятиэтажного фонда первого периода индустриализации. Изначально в округе было 338 таких зданий общей площадью 1 млн 511 тыс. 500 кв. метров.

Это, наверное, один из самых больших объемов по городу?

Конечно. На сегодняшний день снесено 244 здания площадью 1 млн 104 тыс. 500 кв. метров. Это 73% от общего объема сносимых пятиэтажек по округу.

В этом году сколько будет снесено?

В этом году у нас был запланирован снос 37 таких домов. Если посмотреть динамику, то в 2008 году мы снесли 26 ветхих пятиэтажек, в этом, как я уже говорил, будет снесены 37 домов, в 2010 мы снесем 29 пятиэтажек, в 2011 - 22 и в 2012 -27. Таким образом, к 2012 году мы надеемся полностью избавиться от пятиэтажного фонда первого периода индустриализации. Сейчас у нас программа сноса завершена в микрорайоне 1-20 района Аэропорт, в микрорайонах 1,2,3,4,9 района Бескудниковский, в микрорайоне 13 района Западное Дегунино, а также в микрорайонах 18, 19, 95 района Коптево. В этом году будет завершен снос пятиэтажек в районе Западное Дегунино, микрорайон 10А и в районе Коптево - микрорайон 119.

Сколько в этом году уже снесено?

На данный момент снесено 24 пятиэтажки площадью 109,8 тыс. кв. м. До конца года необходимо снести еще 14. Пока мы идем в соответствии с графиком, и надеемся, что все будет снесено в срок. Во всяком случае, эту программу, несмотря на кризис, мы даже не приостанавливали.

Олег Львович, какая сейчас очередь в округе на улучшение жилищных условий?

На сегодняшний день 15 тыс. 13 семей нашего округа нуждаются в улучшении жилищных условий, при общем населении округа почти 1 млн 200 тыс. человек. Если посмотреть динамику уменьшения очереди, то в 2005 году в очереди стояло более 20 тыс. семей.